Chào Luật sư. Vợ chồng tôi đã về hưu, hiện nay có 1 căn nhà muốn cho người ta thuê để kinh doanh. Vậy tôi xin hỏi luật sư thủ tục cho thuê nhà ở là như thế nào? tôi có phải đóng thuế hay phí gì hay không? Mong luật sư tư vấn.

Luật sư trả lời:

Thứ 1: Điều kiện để nhà ở được giao dịch (cho thuê, mua bán, thế chấp…):

Nhà ở cho thuê phải đáp ứng quy định tại tại mục b, c, d khoản 1 điều 118 và khoản 3 điều 118 Luật nhà ở năm 2014 như sau:

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.

Lưu ý: về thủ tục cho thuê cho thuê nhà ở không cần có Giấy chứng nhận quyền sở hữu tuy nhiên cũng phải có các giấy tờ quy định tại điều 72 nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết và thi hành luật nhà ở 2014.

Khi cho người nước ngoài, tổ chức nước ngoài thuê nhà phải có giấy phép an ninh trật tự và giấy phép an toàn phòng cháy chữa cháy của cơ quan Nhà nước cấp.

Thứ 2: điều kiện đối với người cho thuê nhà và thuê nhà: phải tuân thủ quy định tại điều 119 Luật nhà ở 2014 như sau:

Điều 119. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở

1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:

a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

2. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:

a) Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

3. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Như vậy căn cứ theo quy định trên thì khi cho thuê nhà ở:

• Bên cho thuê nếu là nhà 2 vợ chồng chủ sở hữu thì phải 2 người cùng ký vào hợp đồng cho thuê nhà ở (hoặc ủy quyền lại cho vợ hoặc chồng hoặc cho người khác); cá nhân phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự; có đầy đủ giấy tờ cá nhân (Chứng minh nhân dân (thẻ căn cước); hộ khẩu); nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân (giấy đăng ký kinh doanh hoặc đăng ký hoạt động)
•  Bên thuê phải là cá nhân trong nước thì có đầy đủ năng lực hành vi dân sự; nếu là người nước ngoài thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo luật nhà ở 2014.

Thứ ba: về hình thức hợp đồng hợp đồng cho thuê nhà ở: căn cứ vào khoản 2 điều 122 quy định:

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Như vậy, về thủ tục cho thuê nhà ở thì hợp đồng cho thuê nhà ở phải lập thành văn bản nhưng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Thứ tư: các loại thuế, phí phải đóng khi cho thuê nhà ở:

- Thuế môn bài: 1 triệu đồng/năm

- Thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng: căn cứ vào điều 4 và điều 5 thông tư 92/2015/TT-BTC cụ thể như sau:

Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu

• Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5%
• Tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5%

Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bắt đầu của từng kỳ hạn thanh toán trên hợp đồng thuê tài sản.

Doanh thu tính thuế: căn cứ vào điểm b, khoản 1 điều 4 quy định:

b) Đối với cá nhân cho thuê tài sản thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê tài sản.

Như vậy, doanh thu từ việc cho thuê nhà ở là 100 triệu đồng năm trở xuống thì không phải đóng thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho kinh doanh thuê tài sản của cá nhân.

Việc kê khai và đóng thuế thực hiện tại Cơ quan thuế nơi có nhà ở cho thuê.